Alegoría de una consulta de atención primaria

Alegoría de lo que nuestros politicuchos han conseguido que sea una consulta de atención primaria:

Y trailer de un excelente reportaje de un equipo de gente excelente:

Me estás estresaaaando

Asombrado me quedo con las conclusiones de los auditores "independientes" de las necesidades de capital de la banca española y sus pruebas de "estrés".
Yo que no me fío un pelo de los auditores de cuentas (¿qué han estado haciendo todos estos años?... porque recordemos que toda empresa que cotiza en bolsa tiene que tener sus cuentas auditadas) he hecho unas simples cuentas de la vieja.


Según podemos leer: "Las consultoras Oliver Wyman y Roland Berger han realizado el primer examen con el encargo de identificar las necesidades de capital que experimentaría el sistema frente a dos tipos de escenarios: un escenario base, reflejo de la situación que sería a fecha de hoy más probable; y un escenario estresado donde se asume una coyuntura económica y una caída en los precios de los activos inmobiliarios significativamente peores, "con objeto de calibrar la resistencia del sistema ante hipotéticos desarrollos negativos extremos", según explicó Economía."
(la negrita es mía).

¿Cuál es este escenario "extremo" según nuestro Ministro de Economía, (ex director de Lehman Brothers en España y por tanto con una dilatada experiencia en previsiones económicas certeras)?: El segundo escenario es el que sirve de referencia para fijar las necesidades de capital y equivale a una caída de la actividad del 6,5%. En él se contempla una caída del precio de la vivienda del 26,4%, lo que lleva a una caída del 50% al 60% desde el máximo.

 ¿Es una caída del 26,4% en el precio de la vivienda en España un escenario "extremo" e improbable?.

Vamos a ver los datos históricos.



 Aquí podemos ver la evolución del precio de la vivienda en España desde 1984 hasta 2011 junto con la evolución del IPC (de los precios en general), acumulado.

Vemos como la burbuja comienza en torno al año 2001, coincidiendo con la entrada del Euro, el afloramiento de dinero negro consecuente, el dinero barato y el discurso político (del PP y del PSOE) de que "si los precios suben es porque la gente puede pagarlo". Coincide también con el "milagro españistaní", la creación de empleo y la llegada masiva de inmigrantes a nuestro pais atraidos por ese empleo.

Veamos pues, que lo que en 1984 costaba 100 euros (osea 16600 pesetas) hoy en día cuesta 267 euros.

Eso nos lleva a una sencilla regla de tres que nos dice que si un metro cuadrado costaba en 1984 326 euros, hoy debería costar 326*2,67 = 870 euros. Sin embargo cuesta 2376 euros.

 Eso significa que si asumimos que lo razonable es que el precio de la vivienda se comporte igual que el precio de otras cosas podríamos decir que el precio de la vivienda tendría que bajar un 64% a partir de los precios actuales.

 Por supuesto todo esto tiene el truco de que depende donde empieces a mirar, las previsiones te dan diferente. Por eso los economistas fallan en sus predicciones más que una escopeta de feria, y por eso no nos podemos fiar tampoco de un auditor de cuentas (porque por mucho que cobre cientos de euros por hora, al final se basa en asunciones más o menos arbitrarias).

Yo he escogido 1984 porque es el primer dato que he conseguido. Pero supongamos que hacemos este razonamiento desde que "empezó la burbuja", es decir desde que estamos en el Euro, es decir desde 2001:

 IPC acumulado en 2001: 198

IPC acumulado en Dic 2011: 267

Precio vivienda en 2001: 1335

Precio vivienda en Dic 2011: 2376

Es decir, si la vivienda se comportara como el resto de precios, esperaríamos que una vivienda costara hoy: (267/198)*1335 = 1800 euros.

 Como está a 2376, el ajuste que le queda es de 1-(1800/2376) = 0,25 = 25%. Como poner 25% queda cutre, el auditor pone un numerito más raro, para que parezca que ha hecho cálculos sesudos y ecuaciones diferenciales y nos dice un 26,4%. Pero lo que sería un ajuste de la burbuja (calculando desde 2001), nos lo venden como "un escenario excepcionalmente malo, casi imposible".

A mí, a priori, no me parece un escenario tan inverosímil. Es más, yo creo que es casi seguro que va a bajar más todavía. ¿Por qué? Porque en este modelo basado en el IPC y los precios de vivienda (es decir en el precio ajustado por IPC acumulado, es decir precio en términos reales en vez de nominales) estamos haciendo una asunción clave: que el equilibrio oferta/demanda es estable.

¿Eso qué significa?

Bien, todos sabemos aquello de que el precio de un bien se define en el punto de corte entre la curva de oferta y de demanda, siempre que hablemos de un mercado perfecto (ese con el que los neoliberales se hacen pajas mentales, como el que se hace pajas con una peli porno, que es una situación que luego en la vida real nunca existe).

 Nuestro modelo, con el que hemos llegado a predecir que la vivienda bajará un 25% asume que el equilibrio entre oferta (casas construidas) y demanda (Pepitos y Jennys dispuestos a comprar una casa) se ha mantenido constante.

 No dispongo de datos, y seguramente habría que hacer un modelo bastante complejo (esta vez sí, con ecuaciones diferenciales y modelos de simulación matemática) para predecir, basándonos en tasas de natalidad, mortalidad esperada, divorcios y migraciones cual será la demanda de vivienda. Lo que sí sabemos es que la oferta ha crecido muchísimo en España, donde desde 2001 se han construido aproximadamente 500.000 viviendas ¡cada año!.




Eso son unos 4-5 millones de viviendas construidas en los últimos 10 años. En algún sitio corroboran este dato y dicen que hay 2,3 millones de viviendas vacías. Sabemos que en España hay unos 13 millones de personas entre 20 y 40 años de edad. Esa es la gente que se supone comprará casa en los próximos 10 años; aunque muchos ya la han comprado (mayores de 30 años empepitados con su hipoteca a 40 años que han pagado precios de burbuja).

 No nos olvidemos además que los mayores de 70 años son inmortales y por tanto sus casas nunca saldrán a la venta (son 5,8 millones de personas a punto de mudarse al cementerio). Por tanto, la incógnita clave para saber cuanto bajará el precio de la vivienda, y por tanto cuántas decenas de miles de millones de euros necesitan los bancos españoles para no quebrar, es, no sólo la evolución del precio pasada ajustado por el IPC, sino si la oferta ha crecido al ritmo de la demanda real, y no al ritmo de la demanda especulativa (por lo que acabada la burbuja habría más oferta que demanda y los precios se ajustarían aún más).

A mí personalmente me da la impresión de que la oferta ha crecido mucho más que la demanda, sobre todo teniendo en cuenta que con los bancos quebrados sin dar hipotecas y una tasa de paro del 50% juvenil y una temporalidad en el empleo enorme la demanda se va a contraer muchísimo, los pisos se los van a comer con patatas y cebolla caramelizada y los precios van a bajar mucho más de ese 26,4% que nos quieren vender como "el peor de los escenarios".

Yo, tras aplicar mis test de estrés apuesto más por una caida del 63,2341523%. Presidente Rajoy, págeme mis honorarios como consultor.